“沒有房子了，現在也不做登記，具體得等公司通知。”4月8日、9日、10日，華商報記者連續對西安市多家樓盤進行走訪時發現，與之前銷售人員笑臉相迎相比，現在很多售樓人員見到客戶上門，已懶得起身。

　　樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了

　　“都是西安市的，因為限購，外地人想購買是需要資格審核的。”在西安西部大道一處樓盤，銷售人員表示，西安市戶籍新政，對外地來西安落戶的購房者，購房資格約束力小了很多。

　　她笑稱，雖然夾雜著外地口音，但主要還是西安市人，你不能不讓西安市人買房吧!

　　“2017年，鄠邑區的房價徘徊在4000元/平方米，現在7000元/平方米都沒有房，不是不賣，是沒有這么多房源了。”在西安市鄠邑區一處樓盤，工作人員表示，要想買，需等到8月份才會上市。

　　那么都是什么人來買房?工作人員表示，都是鄠邑區的拆遷戶及即將拆遷的村民，其他的人比較少，因為一次性拿出這么多錢來購房，對那些需要通過銀行按揭貸款的“剛需”來說，顯然承受不了。

　　追問資格審核數據

　　房管局兩部門互推

　　樓市“一房難求”，實際購房人又有多少呢?網簽有多少?通過西安市購房資格審核的又有多少呢?

　　4月10日下午3時，華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產權市場處，針對西安樓市今年一季度網簽和成交量的問題，一位工作人員表示，這些數據暫不對媒體開放。

　　那么今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢?對此，該工作人員稱，西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責，建議去詢問該中心。

　　4月10日下午4時，當記者按照該中心要求填寫采訪提綱，下午5時許，該中心一工作人員表示，該中心只進行資格審核，數據不統計，若問統計數據，建議去問該局產權市場處。

　　算賬

　　西安在售商品房成本

　　6244.22元/平方米

　　根據西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格，多數樓盤銷售價格已經突破萬元，那么西安市商品房成本價是多少呢?

　　4月11日晚，某品牌房地產西安分公司工程部負責人給記者算了一筆賬，他表示，商品房建設周期一般在2.5年到3年，甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房，開發商是在2015年、2016年前后拿到的建設用地。

　　他介紹，商品房售價主要由土地成本、建安成本、稅費以及其他不可預期費用、各種保證金、利潤等組成。

　　1.土地成本

　　其中地價是房價的重要組成部分，地價越高，房價必然走高。根據網上公開的數據，2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米;2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米。

　　2.建安成本

　　建安成本由人工、機械、材料三部分構成，其中人工費用占45%;機械費用占20%;材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米，去年市場價格略有上浮，但最高不會超過2400元/平方米。

　　3.各種稅費

　　這位負責人介紹，現在商品房開發成本稅費項目很多，比如大市政費用，里面包含市政公用設施配套費、勞保統籌、新型材料專項基金、散裝水泥基金、人防易地建設費、消防119火災自動報警系統聯網費、渣土排放費、定額編制費等，再加上供電、天然氣、有線電視、報建審批、供熱、自來水，以及稅。交了土地使用稅，還要交契稅，原先的契稅是土地成交價×3%，交到財政局。現在的契稅是稅務局收，按照(土地成交價+大市政配套)×3%，稅負占到建房成本的30%，計算下來這部費用在1600元/平方米。

　　計算西安的在售商品房成本，從地價出發，通過樓面價、建安成本、房地產開發費用、稅金和附加費用、預期利潤等數據，大致可以推算出參考房價。

　　其中樓面價就是開發商在拿地之后，通過計算出來的樓面價，可預測房屋的保底價。目前難以去找一個平均的容積率，就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當做樓面價計算，建安成本就取2400元/平方米這一數值，房地產開發費用、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產開發費用+稅金及附加費用+預期利潤，西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米。

　　那開發商的利潤從哪里來?這位負責人表示，除了商品房價格利潤外，開發商還有商業及車位銷售、物業管理等。

　　那么100平方米的房子每月按揭得多少錢，多少年能還完?

　　西安一銀行信貸部工作人員算了一筆賬，以今年25歲小莉為例，她準備按揭貸款購買一套100平方米商品房，以西安城區商品房銷售價格為10000元/平方米計算，按照首付三成要求，需要提供30萬元現金，然后剩余的70萬元房款辦理30年商業按揭。

　　該工作人員表示，按照等額本息法計算，小莉需要每月支付3715.09元。對于目前沒有穩定工作的小莉來說，銀行是不會放貸給她的。

　　記者從西安市統計局最新公布的2017年西安市經濟運行情況看到，2017年城鎮常住居民人均可支配收入38536元，即城鎮常住居民人均可支配收入每月為3211.33元。

　　疑問

　　四道限購令為何剎不住房價漲價風

　　1.限購如何被戶籍新政“化解”的?

　　從2017年1月1日起，西安市連續四次出臺限購政策，但為何四道“限購令”剎不住房價瘋漲呢?

　　西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，針對出現商品房價格上漲的苗頭，該局就開始從限購區域、限購人群再到限定套數，甚至為了防止出現炒房，對外地人西安市購房要求出具兩年社保，限制和限定的條件已經很多。目前出現的這種情況只能說明“需大于供”。

　　而針對西安市住房保障和房屋管理局一年內連續出臺的四道限購令，西安某房地產公司營銷部負責人表示，所謂限購其實已被戶籍新政化解，比如房管部門限定，西安家庭只能擁有2套房，外地人家庭能有1套。落戶后外地人就成為西安市民，可不受出具兩年社保等要求買兩套房，把外地親朋好友戶口也落戶到名下，還可以繼續買房。目前全國各城市房產信息并未聯網，外地人在其他地方有沒有住房，西安市房管系統根本查不到，你說可以買多少套呢?

　　2.西安市房價漲勢是否在可控范圍?

　　對于最近兩年西安市商品房價格持續上漲，西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員表示，西安市物價局目前對商品房價格實行的是“一房一價”，對于房價漲幅不做置評。

　　3.西安市商品房供應是否充足?

　　西安市國土資源局相關負責人介紹，西安市2017年—2021年住宅用地供應計劃結構為：2017年租賃型保障房(含安置房)供應為3933畝，商品住宅為10980畝;2018年至2021年，租賃型保障房(含安置房)供應為16801畝，雙限房15456畝，商品住宅45022畝。

　　根據西安市房管局公布的2018年度西安市主城區及長安區新建商品住宅(含公寓)上市供應計劃，2018年西安預計將推出約2697萬平方米，共225509套房源。

　　4.房價瘋漲是否有補貼打算?

　　2008年，為恢復震后房地產業發展，西安市政府出臺《關于恢復房地產業發展的若干意見》(市政發【2008】87號)，《意見》規定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(含四個開發區)購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼;購買90-144平方米(含144平方米)商品住房的，按購房款總額的1%享受補貼;購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5%享受補貼。

　　同樣，開發商所開發的普通商品房項目，在2009年6月30日前房地產開發企業按期開工的，項目應繳納的城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。經發改、建設、國土部門審核同意，房地產企業申請延期不超過半年開工的，城市基礎設施配套費減免25元/平方米;房地產企業申請延期不超過一年開工的，城市基礎設施配套費減免15元/平方米。在經批準的延期內不作為閑置土地。

　　那么這一次西安市樓市價格瘋漲，西安市對購房者是否有補貼打算?西安市住房保障和房屋管理局有關工作人員對此不做回答。

　　建議

　　商品房求大于供

　　更需加強管與罰

　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局出臺《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，其中明確要求開發商，對意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

　　搖號需要職能部門介入監督

　　記者從西安市長安區住房保障和房屋管理局獲悉，位于西安市韋曲街辦的某樓盤，應該是西安市買房新政后第一個搖號的商品房項目。

　　據房地產公司負責人介紹，3月29日，該公司拿到《商品房預售許可證》，第二天(3月30日)西安市房管局出臺新的政策，于是對3月31日銷售模式進行了及時調整和對接。按照要求，該公司在公證人員及相關職能部門工作人員監督見證下，通知300多位意向客戶全部到場，對這批推出的128套房源公開搖號。中簽者有全款，有按揭，有公積金貸款，也有商業組合貸等多種形式。

　　西安交通大學經濟與金融學院一位教授建議，目前西安樓市出現的“買房搖號”政策，其實職能部門更應細化流程，比如公證機構由政府部門委派;二是只有取得購房資格的購房人才能參加搖號，杜絕一部分開發商和投資者人為炒作、操作，讓真正的剛需買到房。

　　加大對捂盤和炒房懲治力度

　　“在目前需求大于供應的情況下，開發商怎么會不考慮利潤最大化呢?”4月12日，在談及目前是否存在開發商捂盤惜售的情況時，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人員表示，現象應該存在，但落實證據很難。

　　他舉例稱，按照商品房的預售許可管理要求，開發商拿到《商品房預售許可證》之日起，10個工作日之內必須開盤，開發商在西安市物價局審核的房屋售價無法改變的前提下，會有選擇性地把房子賣給一次性購房者，來加快回籠資金。

　　對開發商捂盤惜售如何處理的問題，他表示，房管部門嚴禁開發商，以分批、拆零等方式拖延預售申報時間或采取分幢、分層、分批的方式進行銷售。對于違反銷售規定的，將按照《關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》要求，對違規主體一次性記10分、限制網簽銷售、暫停受理新申請預售許可，通報有關部門實施聯合懲戒。

　　而對于炒房者，該工作人員表示，西安市會對購房資格審核，對提供虛假資料的，將取消西安市購房資格。

(責任編輯：村官)

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