易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《全國(guó)50城地價(jià)房?jī)r(jià)比報(bào)告》顯示，去年近半城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比值上升，不過(guò)，西安地價(jià)漲幅卻不及房?jī)r(jià)。

　　近半城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比值上升

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)，被視為小麥與面包的關(guān)系。那么，全國(guó)各地的地價(jià)是如何影響房?jī)r(jià)呢?易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2017年全國(guó)樓面地價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重為38%，比2016年回落7個(gè)百分點(diǎn)，但較2010年以來(lái)均值高出13個(gè)百分點(diǎn)。由于各地地價(jià)和房?jī)r(jià)比并不相同，報(bào)告認(rèn)為，在部分土地市場(chǎng)較熱的城市，抑制地價(jià)泡沫應(yīng)重于房?jī)r(jià)泡沫。

　　在其監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，有24個(gè)城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比值上升，26個(gè)城市比值下降。值得注意的是，比值上升的城市中，泉州、中山、汕頭和南通等4城漲幅最高，雖然它們都是三、四線城市，但均位于都市圈內(nèi)。“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊輪動(dòng)由一二線城市傳導(dǎo)至附近三四線城市，導(dǎo)致周邊土地市場(chǎng)升溫，加上這些城市對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控相對(duì)溫和，因此全年地價(jià)房?jī)r(jià)比增幅較大。”易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示。

　　在地價(jià)占房?jī)r(jià)比值下降較多的城市中，廈門、上海、南京、長(zhǎng)沙、福州和無(wú)錫等去年都受到政策抑制，土地成交價(jià)格出現(xiàn)下降，同時(shí)有部分土地成本出現(xiàn)在配建面積。

　　西安地價(jià)漲幅不及房?jī)r(jià)存爭(zhēng)議

　　據(jù)易居方面測(cè)算，去年西安地價(jià)房?jī)r(jià)比為13%，排在全國(guó)50城中比較靠后的位置。同時(shí)，從地價(jià)房?jī)r(jià)比偏離度的角度測(cè)算，西安僅有1%，地價(jià)漲幅小于房?jī)r(jià)增幅。

　　美城機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師沈瑋表示，去年西安土地畝單價(jià)漲幅約在22.5%，樓面地價(jià)漲幅大致在33%，商品房?jī)r(jià)格漲幅在40%以上，地價(jià)漲幅略小于房?jī)r(jià)。不過(guò)從歷年看，地價(jià)雖是西安房?jī)r(jià)的組成部分之一，但影響有限。例如：2010年房?jī)r(jià)漲幅30%，當(dāng)年地價(jià)漲幅約20%;2012年房?jī)r(jià)漲4%，地價(jià)卻下降60%;2013年房?jī)r(jià)只漲3%，地價(jià)卻漲了45%。

　　不過(guò)，也有本地開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同西安房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)地價(jià)，并認(rèn)為二者存在正向聯(lián)系。

　　這位開(kāi)發(fā)商介紹，前幾年由于供應(yīng)、調(diào)控和城改房的影響，西安房?jī)r(jià)漲幅不明顯，但是因?yàn)槎��?jí)土地市場(chǎng)活躍，有一些出讓地塊在房企間再次交易，這類地塊的價(jià)格漲幅自然不菲。

　　“地價(jià)的偶然性要強(qiáng)于房?jī)r(jià)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，土地價(jià)格可能與區(qū)位、地塊屬性、容積率甚至競(jìng)拍方式有關(guān)，個(gè)案影響偏大;房?jī)r(jià)受周邊競(jìng)品和市場(chǎng)供需影響較多，更容易進(jìn)行全局價(jià)格區(qū)間的統(tǒng)計(jì)，其實(shí)二者很難特別精確的進(jìn)行比較。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，地價(jià)漲的慢可房?jī)r(jià)漲得快，肯定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)上升了，尤其是前幾年拿地的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)更高。只不過(guò)有些開(kāi)發(fā)商不愿意說(shuō)利潤(rùn)增加了，都在悶聲發(fā)大財(cái)。

　　房?jī)r(jià)是地價(jià)的2-3倍屬正常

　　2月24日，一場(chǎng)激烈的競(jìng)拍在西咸新區(qū)展開(kāi)。省內(nèi)外10多家品牌開(kāi)發(fā)商集體出動(dòng)，只為當(dāng)天拍賣的灃西新城幾宗住宅用地。最終經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪，這些地塊都出現(xiàn)了較高溢價(jià)率，樓面地價(jià)最高者超過(guò)4700元/㎡。

　　在獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源看來(lái)，這也是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)前景為外界看好、需求上升的一個(gè)縮影。他說(shuō)，去年西安房?jī)r(jià)上漲不僅和地價(jià)有關(guān)，有一個(gè)重要因素是在城市擴(kuò)容發(fā)展和外來(lái)人口流入的大背景下，購(gòu)房需求帶來(lái)的水漲船高。當(dāng)然，在商言商，開(kāi)發(fā)商以高成本取得熱點(diǎn)地塊以后，必然會(huì)設(shè)計(jì)出與之相符的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以保證自己的利潤(rùn)率。

　　沈瑋認(rèn)為，隨著西安土地市場(chǎng)越發(fā)正規(guī)化，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也會(huì)更加緊密。按照行業(yè)均值測(cè)算，房?jī)r(jià)是地價(jià)的2-3倍屬于比較正常的情況。

　　“拿地成本提高也意味著開(kāi)發(fā)商逐漸趨于理性，需要對(duì)地塊價(jià)值做出科學(xué)分析。”李連源認(rèn)為，一方面強(qiáng)化對(duì)熱點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪，另一方面拒絕開(kāi)發(fā)“大路貨”，以產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)贏得溢價(jià)率。

(責(zé)任編輯：村官)

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