3月30日，西安市房管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》，明確意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷售。嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。這是繼上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州等城市之后第6個(gè)正式出臺(tái)搖號(hào)賣房措施的城市。

　　從3月下旬以來(lái)，短短的10天時(shí)間，全國(guó)超過(guò)10個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，主要是關(guān)于搖號(hào)、限售、公積金等政策。那么，西安市出臺(tái)的買房搖號(hào)政策，對(duì)于市場(chǎng)現(xiàn)狀是否會(huì)有顯著效果?業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)如何呢?本期地產(chǎn)圓桌邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行解讀。

　　如何看待“搖號(hào)”新政?

　　現(xiàn)階段購(gòu)房較為理性和公平的辦法

　　馬健：去年以來(lái)，西安頻頻出臺(tái)吸引人口落戶政策，2018年開(kāi)年僅3個(gè)月時(shí)間，大西安遷入人口已達(dá)到21萬(wàn)，接近去年全年遷入人口25萬(wàn)的總量。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年，西安市商品房銷售面積為2509.78萬(wàn)平方米，超15萬(wàn)套，增長(zhǎng)20.8%。2017年商品房實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)9390元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.62%，漲幅明顯。2017年商品房銷售量超供應(yīng)量360.92萬(wàn)平，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)銷大于供，去化加速，周期減短。截至2018年2月末，西安市商品住宅庫(kù)存量為690.08萬(wàn)㎡。在市場(chǎng)供應(yīng)量遲遲不足的狀況下，住宅庫(kù)存繼續(xù)下滑，去化周期降至6個(gè)月。

　　在人口流入加快和房?jī)r(jià)增速明顯的驅(qū)動(dòng)下，樓市頻現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，因此西安市房管局出臺(tái)搖號(hào)買房政策，以規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，體現(xiàn)了公平原則。

　　聶海峰：針對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)供需失衡，部分開(kāi)發(fā)商采用全款優(yōu)先、高比例首付優(yōu)先等方式挑選購(gòu)房者亂象，房管局迅速反應(yīng)，通過(guò)搖號(hào)來(lái)規(guī)范住房交易秩序，禁止全款優(yōu)先，目前來(lái)看是比較理性和公平的辦法，既能保障購(gòu)買的公平性，也是保證剛需購(gòu)房得到滿足的必要手段。

　　徐武：西安成為全國(guó)第六個(gè)搖號(hào)買房的城市，違規(guī)房企將被暫停網(wǎng)簽，這一政策的出臺(tái)，對(duì)樓市影響重大。一則，最大限度地滿足了廣大市民的購(gòu)房意愿，與全款購(gòu)房者享受公平購(gòu)買權(quán)益;二則，在兼顧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，規(guī)范了房企銷售行為，對(duì)暗箱操作起到防微杜漸。

　　徐正茂：政策的出臺(tái)有利于建立公平、透明化的市場(chǎng)環(huán)境，在政府的監(jiān)督下，杜絕了部分開(kāi)發(fā)商采用全款優(yōu)先、高比例首付優(yōu)先、捆綁車位等方式挑選客戶的情況，給每位購(gòu)房者公平購(gòu)房的機(jī)會(huì)，對(duì)疏導(dǎo)穩(wěn)定消費(fèi)者心態(tài)有積極的作用，相信未來(lái)市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸平穩(wěn)有序。

　　朱郁：目前很多城市的搖號(hào)政策，是在樓市出現(xiàn)供需矛盾較大的情況下出臺(tái)的，可以說(shuō)是一個(gè)被動(dòng)的市場(chǎng)調(diào)控方式。按照西安目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象具有一定的約束力，購(gòu)房者可以通過(guò)搖號(hào)的政策來(lái)相對(duì)公平的獲得買房資格。其次，對(duì)房企的銷售行為有一定的約束力，明晰的政策要求，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)有序。在治理市場(chǎng)亂象方面，短期之內(nèi)或許會(huì)有明顯效果。

　　能否緩解西安樓市目前面臨的問(wèn)題?

　　是應(yīng)急之策，短期內(nèi)可以平抑矛盾

　　朱郁：實(shí)施搖號(hào)政策，短期內(nèi)可以平抑矛盾，但是也存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期的無(wú)房源現(xiàn)狀加大了樓市供需矛盾，落戶人群大幅上升，對(duì)購(gòu)房群體有一定的刺激。如果短期內(nèi)預(yù)售的供應(yīng)量不能得到保證，購(gòu)房者的恐慌心理可能無(wú)法得到有效緩解。

　　徐武：“搖號(hào)買房”是應(yīng)急之策，其他城市也在試水階段。雖然在房企銷售行為上滿足了廣大民眾公平買房的意愿，但卻無(wú)法完全解決房源短期供給失常的問(wèn)題，品質(zhì)樓盤房源供給緊張愈發(fā)顯著。

　　聶海峰：建議大家理性看待西安樓市。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，樓市歸根結(jié)底，始終是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在中國(guó)城市化發(fā)展背景下，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)成為城市“民生問(wèn)題”。房?jī)r(jià)過(guò)低則反映城市競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力不足。目前，前期“禁土令”、落戶人群大幅增長(zhǎng)等因素造成西安短期市場(chǎng)供貨不足，而企業(yè)的本質(zhì)是天生逐利，購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理也起到推波助瀾的作用，造成西安樓市出現(xiàn)諸多亂象。隨著新房源的陸續(xù)入市，情況將逐步緩解。

　　徐正茂：西安這兩年追趕超越，城市魅力不斷提高。本地人、外地人對(duì)西安的城市價(jià)值增長(zhǎng)的信心也越來(lái)越強(qiáng)，購(gòu)房需求急劇上升。但市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)有限，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)供需失衡的情況。從2018年的市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，下半年將有大批量房源面市，供需將趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)高熱現(xiàn)象將得到緩解。

　　要解決根本問(wèn)題還應(yīng)該從哪些方面做工作?

　　應(yīng)從加大市場(chǎng)供應(yīng)等方面入手

　　徐武：要解決房源供需平衡，甚至于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，最好的方式還是要讓房企執(zhí)行《關(guān)于公布我市主城區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)2018年新建商品住宅上市供應(yīng)計(jì)劃的公告》，按計(jì)劃供給，大量的房源入市，為樓市降溫解暑。除此之外，需要對(duì)于房企施工拖延、捂盤惜售、捆綁銷售等行為加強(qiáng)管理和約束。

　　馬健：要解決目前樓市供不應(yīng)求的局面，僅靠政策是不夠的，還應(yīng)從多方面入手，如增加土地供應(yīng)量及住房多渠道供給，推動(dòng)舊城改造及城市更新，推進(jìn)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的前期市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，避免過(guò)度寬松的人口落戶政策成為炒房捷徑等，從根本上解決供需失衡問(wèn)題。

　　朱郁：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，比如加大預(yù)售房源的批售量，讓市場(chǎng)供求比相對(duì)平衡，其次是項(xiàng)目的工程進(jìn)度需要得到保障，再者就是價(jià)格備案要堅(jiān)持，控制房?jī)r(jià)。

　　徐正茂：職能部門應(yīng)該加快房管局預(yù)售審批速度，加大市場(chǎng)供應(yīng)，有效緩解“房荒”。嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，平穩(wěn)的房?jī)r(jià)才能夠緩解購(gòu)房者目前急而盲目的恐慌性購(gòu)房。

(責(zé)任編輯：村官)

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